El desarrollo inmobiliario requiere capacidades en gestión de proyectos, prospección de terrenos, derecho de suelo y vivienda, ventas, marketing, finanzas, comunicación y, por supuesto, construcción de+ parte de la persona que se encargue de esto.

El desarrollo inmobiliario tiene muchas etapas depende de cómo cada agente del sector desee manejarlas, aquí las 8 principales etapas:

1. Búsqueda de la tierra

Dado que el principal objetivo de un desarrollador inmobiliario es vender su proyecto, la ubicación del terreno a construir es un factor clave que no debe pasarse por alto.

La investigación de la tierra aquí se refiere a la construcción de viviendas, oficinas o edificios comerciales primarios, secundarios o terciarios.

En este primer paso, el desarrollador inmobiliario utiliza todos sus conocimientos sobre urbanismo. También utilizará su capacidad para negociar bien para obtener el mejor precio en el terreno que desee.

Además de la ubicación, la calidad intrínseca del terreno también debe tenerse en cuenta para determinar el éxito o no de un proyecto de desarrollo inmobiliario. Para evaluar esta cualidad intrínseca, el promotor inmobiliario debe realizar un estudio de mercado sobre la zona donde se ubica el terreno.

2. Prospección de tierras

Como hemos especificado anteriormente, el desarrollador inmobiliario deberá encargarse él mismo de la prospección del terreno. De hecho, la tierra es su materia prima.

Naturalmente, la rentabilidad del desarrollo inmobiliario a menudo estará condicionada por la calidad del terreno a construir. Así, durante su prospección, se debe adquirir terrenos a un precio razonable que permita obtener ganancias. La tierra no debe tener grandes ni muchas fallas, como la contaminación.

Existen muchos medios para encontrar terrenos de calidad. Se puede optar por la consulta directa, ya sea negociando directamente con las personas, asistiendo a subastas o publicando convocatorias de licitaciones.

También se puede pasar por agencias inmobiliarias. De hecho, este tipo de intermediario de tierras puede tener negocios interesantes y tiene mucha información sobre los vendedores de tierras.

En cuanto a la calidad del terreno, se debe tener en cuenta unos criterios básicos, entre los que se encuentran la ubicación, el equipamiento, el acceso, la tranquilidad, los vecinos inmediatos o incluso el encanto y la notoriedad.

3. Investigación de mercado

El estudio de mercado complementa la diversa información recopilada durante la prospección de tierras. Además, tendrá un gran impacto en el éxito del proyecto inmobiliario.

Por tanto, este estudio se centrará en la evaluación de la demanda. Esto implicará obtener información sobre la población, categorías socioprofesionales, parque habitacional, estado de ocupación de terreno, así como la movilidad de la población en términos de vivienda.

4. Definición y presentación del proyecto inmobiliario

Una vez que el terreno elegido ha sido bien prospectado y adquirido, el desarrollador inmobiliario entrará en el diseño del desarrollo inmobiliario en su conjunto.

Esto incluirá pensar en todos los aspectos técnicos de la vivienda a construir. Para ello, se trabajará con un arquitecto, una consultora especializada en edificación y, posiblemente, un topógrafo.

Entre los detalles técnicos a definir son:

La elección del tipo de alojamiento: Esta tipología agrupa la distribución y el tipo de vivienda a construir. Aquí es donde entra el arquitecto, tendrá que utilizar la superficie disponible para cumplir con las expectativas del mercado.

El uso de la superficie terrestre: El arquitecto debe ajustar estos cálculos para obtener un precio de venta razonable, es decir, que se ajuste al presupuesto establecido y sea accesible al mayor número de compradores potenciales.

Al establecer cualquier proyecto inmobiliario, es fundamental que se tengan en cuenta todas las necesidades de los futuros clientes. De hecho, para que el proyecto atraiga a clientes, debe cumplir con sus expectativas tanto en términos de precio como de servicios prestados.

5. Montaje de operaciones

En esta etapa el desarrollador inmobiliario es el propio operador, porque es quien elabora los los pasos a seguir. Por lo tanto, se encarga de buscar terrenos edificables. La puesta en marcha de la operación también incluye la realización de un estudio de viabilidad, que incluye la verificación de la normativa urbanística, la determinación de todas las limitaciones técnicas y el cierre del expediente financiero.

6. Ejecución del desarrollo inmobiliario

Debido a que el proyecto debe cumplir con todas las normativas vigentes, se debe asegurar que está en línea con los planes urbanísticos con el arquitecto antes de validarlo.

Una vez confirmada la validación, será el momento de dar los pasos para obtener las distintas autorizaciones administrativas. Pronto, la construcción podrá comenzar y, por lo tanto, será el momento de constituir los equipos que llevarán el proyecto al sitio.

7. Construcción

Durante la etapa de construcción del proyecto inmobiliario, el desarrollador es el cliente. Es su responsabilidad administrar el terreno. Para ayudar a coordinar todas las actividades relacionadas con la construcción y monitoreo, el desarrollador de la propiedad será asistido por el arquitecto o la oficina de diseño.

Dado que el desarrollador es el garante de la marcha del sitio, debe asumir los diversos riesgos en la construcción, como el uso de materiales inadecuados, fallas técnicas por mal tiempo o retraso en la entrega.

Además, en este último punto, se puede ser sancionado cuando se produzca un retraso en la entrega. De hecho, en el contexto de una venta sobre plano, si una cláusula lo menciona, el comprador puede responsabilizar al desarrollador si el retraso es demasiado largo. Si esto sucede, la rentabilidad y la reputación del promotor se verán afectadas.

8. Entrega del proyecto inmobiliario

La etapa final en la entrega del proyecto inmobiliario debe ser un simple trámite. Sin embargo, rápidamente puede volverse complicado si el promotor inmobiliario no cumple con los plazos, si existen defectos de mano de obra o si ciertos puntos del resultado final no se corresponden con la promesa de compraventa establecida.

Además, se debe saber que en el momento de la visita de entrega con el propietario, las dos partes elaboran lo que se llama un "informe de entrega" para observar si hay defectos aparentes en el desarrollo inmobiliario.